Nowa ustawa deweloperska wprowadziła regulacje i zmiany dotyczące zarówno przyszłych nabywców mieszkań jak i firm deweloperskich. Projekt nowej ustawy ma szeroki wpływ na rynek nieruchomości. Jakie zmiany niesie dla przedsięwzięcia deweloperskiego? Przepisy ustawy deweloperskiej obejmują teraz również lokale użytkowe, wybudowane lokale mieszkalne, garaże i domy jednorodzinne oraz umowy rezerwacyjne. Nowa ustawa deweloperska rozszerzyła również swoje regulacje dotyczące procedury odbiorów lokali. Zmianie uległ również termin dostarczenia Prospektu Informacyjnego. Jednak jedną z ważniejszych zmian jest wprowadzenie deweloperskiego funduszu gwarancyjnego — DFG.
System Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego to instytucja prawna, stworzona na wzór funduszu turystycznego lub ubezpieczeniowego. Przepisy deweloperskiego funduszu zabezpieczają obie strony umowy deweloperskiej. Jest to odrębny rachunek, na który deweloper odprowadza składki z tytułu dokonywanych przez klienta wpłat na rachunek mieszkaniowy oraz opłat rezerwacyjnych. Jest to zabezpieczenie nabywcy lokalu w przypadku problemów finansowych firmy deweloperskiej.
Dotychczas najbardziej efektywnym sposobem na ochronę interesów klientów było wykorzystanie zamkniętego rachunku powierniczego. Środki z tego rachunku były przekazywane deweloperowi dopiero po formalnym przekazaniu nieruchomości na rzecz kupującego. Niestety, w praktyce deweloperzy często używali otwartych rachunków powierniczych bez dodatkowych zabezpieczeń, co generowało duże ryzyko dla nabywcy nieruchomości. Aby zwiększyć ochronę klientów, wprowadzono przepisy deweloperskiego funduszu gwarancyjnego.
Działanie deweloperskiego funduszu ma na celu umożliwienie odzyskania wpłaconych środków w następujących sytuacjach:
W przypadku upadłości dewelopera,
Gdy wystąpią określone w ustawie sytuacje związane z upadłością banku,
Jeżeli nabywca lokalu zdecyduje się na odstąpienie od umowy w ustawowo określonych okolicznościach.
Takie podejście ma na celu zminimalizowanie ryzyka dla klientów i zwiększenie ich szans na odzyskanie wpłaconych środków.
Wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego spotyka się z krytyką ze strony deweloperów. Największe obawy budzą dodatkowe koszty, takie jak obowiązkowa składka, której nie można odzyskać — nawet w sytuacji, gdy umowa deweloperska zostanie rozwiązana za porozumieniem stron.
Działanie funduszu generuje również dodatkowe obowiązki administracyjne. Firmy deweloperskie mają obowiązek regularnie informować Deweloperski Fundusz Gwarancyjny o swoich projektach, w tym również o harmonogramach płatności, planowanych terminach przekazania prawa własności oraz wysokości wpłat od klientów. Posiadanie specjalistycznego oprogramowania, takiego jak CRM dedykowane dla deweloperów, może okazać się niezwykle pomocne w tej kwestii. Dobrze zintegrowany system CRM zapewni sprawne przekazywanie niezbędnych danych.
Dzięki takiej integracji automatyczne zbieranie i przesyłanie danych do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego staje się znacznie prostsze. System może także śledzić terminy płatności i wpłat od nabywców, a nawet monitorować etapy przekazania prawa własności. CRM pozwoli nie tylko zaoszczędzić czas, ale także zminimalizować ryzyko wystąpienia błędów.
Kolejnym aspektem wywołującym obawy jest krótki termin na wpłatę składki. Deweloper ma tylko tydzień na przekazanie składki po otrzymaniu płatności od nabywcy. To może wymagać dodatkowych osób monitorujących wpłat i przesyłania składek na rzecz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.